깡통이 된 보증금

사건 개요

건설업자인 '회장'은 남의 이름으로 땅을 사고 대출로 집을 지은 뒤, 직원과 지인의 이름으로 등기했다. 그 집들은 회장이 운영하는 공인중개사사무소에서만 전세로 나갔고, 새 세입자의 보증금은 대출 이자와 앞 세입자의 보증금으로 돌았다. 2022년 초 경매가 잇따르기 시작했는데도 계약은 계속됐다. 법원은 누가, 언제부터 보증금을 돌려주지 못할 위험을 알았는지를 계약 하나하나의 날짜로 갈랐다.

게임 속 인물·상호·지명·금액은 각색했습니다. 아래 「실제 판례는 이렇게 판단했다」는 판결문에 근거한 내용만 적었습니다.

법정 쟁점

1. 회장의 편취 고의

   회장은 계약 당시 보증금을 제때 돌려주지 못할 수 있음을 알고도 그 위험을 받아들였는가. 그렇다면 언제부터인가.

2. 직원들의 인식과 공모

   중개팀 직원과 명의상 임대인들은 회장의 자금 사정을 알고 계약에 가담했는가. 안다면 언제부터인가.

3. 알리지 않은 것은 속인 것인가

   등기부와 근저당을 보여 주었다면, 실소유자의 재정 악화와 경매 임박을 알리지 않은 것은 기망인가. 갱신 계약에서도 그런가.

실제 판례는 이렇게 판단했다

회장은 경매가 시작되고 개발사업이 막힌 2022년 1월부터 편취의 미필적 고의가 인정되어 징역 7년. 중개팀 직원과 명의상 임대인들은 2022. 5. 27. 중개팀 회의 이후 계약에 관여한 부분만 사기 유죄(집행유예). 재무이사와 회의 뒤 계약이 없던 중개사는 무죄, 2019년에 손을 뗀 명의수탁자는 부동산실명법위반만 유죄. 공인중개사법위반(직접거래)은 전원 무죄. 대법원(2025. 1. 23.)은 상고를 모두 기각했다.

회장의 편취 고의

법원은 사기의 고의를 계약 당시 기준으로 보았다. 사업 중 경제 사정이 나빠져 못 돌려준 것만으로는 사기가 아니지만, 경매가 시작되고 개발사업에 차질이 생긴 2022년 1월경부터 회장은 보증금을 제때 돌려줄 의사나 능력이 부족했고, 그런데도 신규 계약을 독촉하고 증액 갱신을 지시했다. 추정한 담보가치만으로는 변제자력을 인정하기 부족하고, 오래 보증금을 돌려 왔다는 사정도 고의 인정에 방해가 되지 않는다고 했다.

C는 2022. 1.경부터는 임대차보증금이 적시에 반환하지 못할 가능성에 대한 인식은 물론 그러한 위험을 용인하는 내심의 의사가 있었다고 충분히 인정된다.

판결문 원문 · 2024노693 (항소심)

직원들의 인식과 공모

법원은 회장이 자금 사정을 직원들에게 투명하게 알리지 않았고, 평소에도 돈이 없다는 말을 자주 했으며, 예전 경매도 매번 취하됐다는 점에서 직원들이 2022년 1월부터 알았다고 단정할 수 없다고 했다. 그러나 5월 27일 중개팀 회의 참석자들은 그때부터 미필적으로나마 위험을 알았다(그 뒤 계약 급감, 4월 경매를 안 중개사의 6. 21. 중개 중단과 증액분 반환). 출근하지 않았다는 사정만으로 공모를 부정할 수는 없지만, 5월 27일 이후 계약에 명의상 임대인이나 중개인으로 관여한 사람만 공범이다. 2019년에 손을 뗀 명의수탁자, 경리업무만 한 재무이사, 회의 뒤 관여한 계약이 없는 중개사는 사기 무죄.

2022. 5. 27.자 중개팀 회의를 기준으로 그 이전에는 편취의 고의가 인정되지 아니하나, 그 이후부터는 편취의 미필적 고의를 충분히 인정할 수 있다.

판결문 원문 · 2024노693 (항소심)

알리지 않은 것은 속인 것인가

법원은 보증금을 돌려받을 수 있는지가 임차인에게 계약을 결정짓는 핵심이고, 명의신탁으로 집을 실제 소유한 사람의 재정이 크게 나빠져 경매가 임박했다면 이는 반드시 알려야 할 사정이라고 보았다. 근저당을 고지했고 시가가 더 높다는 것을 세입자가 알았다는 사정은 결론을 바꾸지 않는다. 갱신 계약에서도 고지의무는 같다. 다만 편취금액은 신규 계약은 보증금 전액, 증액 갱신은 실제 주고받은 증액분뿐이고, 증액 없는 갱신은 돈이 오가지 않아 사기가 아니다.

고지할 사실을 묵비함으로써 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구성한다고 봄이 타당하다.

판결문 원문 · 2024노693 (항소심)

판결의 핵심

• 사기의 고의는 계약 당시를 기준으로 판단한다. 회장은 2022년 1월경부터 임대차보증금을 제때 돌려주지 못할 가능성을 알고도 그 위험을 용인했다.

  C는 2022. 1.경부터는 임대차보증금이 적시에 반환하지 못할 가능성에 대한 인식은 물론 그러한 위험을 용인하는 내심의 의사가 있었다고 충분히 인정된다.

  판결문 원문 · 2024노693 (항소심)

• 나머지 피고인들은 2022. 5. 27. 중개팀 회의를 기준으로, 그 전에는 편취의 고의가 인정되지 않고 그 뒤부터 미필적 고의가 인정된다.

  2022. 5. 27.자 중개팀 회의를 기준으로 그 이전에는 편취의 고의가 인정되지 아니하나, 그 이후부터는 편취의 미필적 고의를 충분히 인정할 수 있다.

  판결문 원문 · 2024노693 (항소심)

• 실소유자의 재정이 크게 나빠져 경매가 임박했다는 사정은 임차인에게 알려야 할 사실이고, 이를 숨기면 기망이 된다. 갱신계약도 마찬가지다.

  고지할 사실을 묵비함으로써 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구성한다고 봄이 타당하다.

  판결문 원문 · 2024노693 (항소심)

• 공인중개사법의 직접거래 금지 위반죄는 진정신분범이다. 명의상 임대인이 그 계약을 중개한 개업공인중개사 등이 아니었으므로 성립하지 않는다.

  진정신분범인 공인중개사법 제33조 제1항 제6호 위반죄가 성립되지 아니한다.

  판결문 원문 · 2024노693 (항소심)

• 대법원은 사기죄·공인중개사법위반죄의 성립, 불고불리, 공동정범, 추징에 관한 원심 판단에 잘못이 없다며 상고를 모두 기각했다.

  사기죄, 공인중개사법위반죄의 성립, 불고불리 원칙, 공동정범, 추징 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

  판결문 원문 · 2024도15455 (대법원)

선고 결과

1심(2024. 2. 7.)은 피고인 10명 전원을 유죄로 보고 회장에게 징역 15년과 추징을, 다른 피고인들에게 징역 4년~13년을 선고했다. 항소심(2024. 8. 27.)은 이를 모두 파기해 회장 징역 7년(추징 없음), 재무이사와 5. 27. 이후 관여 계약이 없는 공인중개사 1명은 무죄, 나머지 7명은 징역 8월~1년 6월에 각 집행유예(그중 1명은 부동산실명법위반만 유죄)를 선고했다. 대법원(2025. 1. 23.)은 상고를 모두 기각했다.

상고를 모두 기각한다.

판결문 원문 · 2024도15455 (대법원)

자주 묻는 질문

대법원 2024도15455 판결은 어떤 사건인가요?

대법원이 2025. 1. 23. 선고한 판결입니다. 다른 사람 명의로 등기한 주택을 자신이 운영하는 공인중개사사무소들을 통해 전세로 내주고 보증금을 받은 건설업자와 직원 등 피고인 10명이 사기, 부동산실명법위반, 공인중개사법위반 등으로 기소된 전세사기 사건입니다. 대법원은 검사와 피고인들의 상고를 모두 기각해 항소심(인천지방법원 2024. 8. 27. 선고 2024노693) 판결이 확정됐습니다.

전세사기에서 사기의 고의는 언제를 기준으로 판단하나요?

계약 등 행위 당시를 기준으로 판단합니다. 항소심은 실소유자가 보유 주택에 임의경매절차가 개시되기 시작하고 개발사업에 차질이 생긴 2022. 1.경부터 보증금을 제때 돌려주지 못할 가능성을 알면서 그 위험을 용인했다고 보아 편취의 미필적 고의를 인정하고, 징역 7년을 선고했습니다.

중개사무소 직원들도 전세사기로 처벌받았나요?

일부만 처벌받았습니다. 항소심은 2022. 5. 27. 중개팀 회의를 기준으로 그 이전에는 편취의 고의가 인정되지 않는다고 보고, 그 뒤 명의상 임대인이나 중개인으로 계약에 관여한 부분만 사기로 인정해 집행유예를 선고했습니다. 단순 경리업무를 한 재무이사와 회의 뒤 관여한 계약이 없는 중개사는 사기 무죄였습니다.

경매가 임박한 사정을 알리지 않으면 사기인가요?

항소심은 명의신탁으로 주택을 실질 소유한 사람의 재정이 매우 악화되어 경매절차가 개시될 가능성이 임박한 사정을 알면서 임차인에게 고지하지 않았다면, 고지할 사실을 묵비해 기망한 것으로 사기죄가 된다고 보았습니다. 이런 고지의무는 임대차 갱신계약에도 요구된다고 했습니다.

명의상 임대인이 된 중개사는 공인중개사법의 직접거래 금지 위반인가요?

이 사건에서는 아니었습니다. 1심은 유죄로 보았지만, 항소심은 직접거래 금지 위반죄(공인중개사법 제33조 제1항 제6호)가 그 계약을 중개한 개업공인중개사 등이라는 신분이 있어야 성립하는 진정신분범인데 명의상 임대인들은 그 계약의 중개인이 아닌 명의수탁자였다며 전원 무죄로 판단했고, 대법원도 상고를 기각했습니다.

사건 경과

1. 1심 인천지방법원 2024. 2. 7. 선고 2023고단1562, 1684(병합), 1884(병합), 4156(병합), 5350(병합), 6037(병합)

   피고인 10명 전원 유죄. 사기·부동산실명법위반·공인중개사법위반 등. 회장 징역 15년과 추징, 재무이사 징역 13년, 중개팀 직원들 징역 4~13년. 배상신청은 모두 각하.

2. 항소심 인천지방법원 2024. 8. 27. 선고 2024노693

   쌍방 항소. 원심 피고사건 부분 전부 파기. 회장 징역 7년(추징 없음). 회장의 편취 고의는 2022년 1월부터, 나머지 피고인들은 2022. 5. 27. 중개팀 회의 이후 계약에 관여한 부분만 유죄. 재무이사와 중개사 1명 무죄, 명의수탁자 1명은 부동산실명법위반만 유죄. 나머지는 집행유예. 공인중개사법위반(직접거래)은 전원 무죄.

3. 대법원 대법원 2025. 1. 23. 선고 2024도15455

   검사와 피고인들의 상고를 모두 기각. 항소심 판결 확정.

판결문 출처

• 2024노693 (항소심)
• 2024도15455 (대법원)

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